Päättäväisesti vastavirtaan

10.10.2021

Oulu on tunnettu lohistaan ja tervastaan. Hupisaarten puroissa on kokeiltu lohien nousua ja kasvatusta ja Oulujoesta lohijokena voisi tulla nähtävyys, sillä vesivoiman osuus energian kulutuspiikkien tasaajana alkaa olla vähäinen. Meillä on Hupisaarissa myös kalaportaat ja niiden toimintaa sekä lohen nousun onnistumista on seurattu pitkään.

Lohiportaiden toimintaan liittyy lainalaisuus. Se on sama kuin kauppakiinteistöissä. Lohiportaiden läpi nousee aina noin puolet yrittäjistä. Tämä toteutuu jokaisen lohiportaan osalta. Kun portaita on joessa sarjassa neljä, lopputulos on kuvitteellisilla lukumäärillä seuraava: Kun ensimmäisellä portaalla nousijakanditaatteja on 1 000 päivässä, portaasta pääsee läpi puolet eli 500 vastavirtaan uijaa. Sama toistuu toisella portaalla ja kolmannella jne. Toisen portaan läpipäässeitä on siis luokkaa 250 voimakkainta. Kolmannen portaan jälkeen sinnikkäitä sissejä on jäljellä enää hieman yli 120 ja neljännen jälkeen jäljellä enää 60 urhoollisinta.

Sama periaate pelaa kiinteistöissä. Tämä selittää Oulussa ns Stockmannin kiinteistön kolmannen ja neljännen kerroksen vuokralaishaasteen vertikaalitasolla. Kiinteistön ja kaupan hyvästä maineesta huolimatta vilkkaasta kävijämäärästä neljänteen kerrokseen saakka nousee pieni osuus kävijöistä. Lopputuloksena on ylimpien kerroksen vuokralaisten runsas vaihtuvuus ensimmäisinä vuosina ja lopuksi ylimmän kerroksen vuokralaisten erikoistuminen toimijoiksi, joiden palvelun hyvän laadun perässä ollaan valmiit näkemään vaivaa eli nousemaan kerroksia.

Kaupan haasteeksi Oulun keskustassa on muodostumassa sama periaate myös horisontaalisesti risteys- ja liittymätasolla. Kaupan toiveena on sijoittua aina risteysalueelle. Tämän vuoksi moottoriteiden risteysalueet ovat kaupan toiveuni sijainnille. Näemme sen Oulun seudulla esimerkiksi Ritaportin Ideaparkissa sekä Kempeleen Zeppeliinissä. Ne ovat alueen suurimmat kauppakeskukset kävijämääriltään (autoilijat) arvioituna. Ritaportin Ideaparkin kävijämäärien kasvu on ollut huimaa, jopa ilman isoa päivittäistavarakauppaa. Sellainen nostaisi kävijämäärää Ideaparkissa melkoisesti. Ritaportin, Zeppeliinin ja Kaakkurin kaupallisten keskusten vetovoima on nähtävissä suoraan Oulun keskustan kaupan määrän ja rakenteen muutoksessa.

Asiakkaiden on helppo autoilla ensimmäisestä moottoritieliittymästä ja saapua suoraan kauppakeskuksen pihaparkkiin. Jos kauppakeskukseen saapuminen vaatii useamman risteyksen ja liittymän läpimenoa, kävijämäärä tipahtaa kuin lohiportailla.

Oulunportin kaupallinen alue on tästä hyvä esimerkki, koska sinne ei ole suoraa moottoritieliittymää. Sen johdosta se tulee vetämään kaupallisesti erikoistuneita toimijoita kuten autoliikkeitä. Isolle päivittäistavarakaupan tai monikansallisen ketjun liikkeelle paikka ei ole riittävän helposti saavutettava.

Kaupan toimijoiden ja myös Oulun kaupungin haasteet lisääntyvät, kun moottoritien varteen nousee viiden vuoden sisällä uusi kauppakeskuskokonaisuus, joka on helposti saavutettavissa suoraan moottoritieltä lähellä Kempelettä. Kärkkäisen ja Arinan tilat paikalla eivät välttämättä ole neliömäärältään megakiinteistöjä, mutta ne imevät kylkeensä erikoistavarakaupan toimijoita Oulun ydinkeskustasta.

Tilannetta ei helpota kaupan rakenteen murros verkkokaupassa. Verkkokaupan kasvuprosentit ovat häkellyttäviä ja niiden myynti on paljolti pois keskustan kivijalkakaupan erikoisliikkeistä. Oulussa tilanne näkyy jo. Keskustassa ruokapaikkojen, kampaamo/parturiliikkeiden ja baarien määrä on kasvussa. Niille tilaa tekevät pois lähtevät erikoiskaupan liikkeet.

Elävän kaupunkikeskustan ylläpitämiseksi olkapäätä ja hartioita pitää alkaa etsiä kaupungilta. Vuoden 2026 kulttuuripääkaupungin projekteilla voi olla paljon suurempi merkitys keskustan elinvoimalle kuin osaamme kuvitellakaan