Miten Oulu voi helpottaa investointikynnystä keskustassa?

26.03.2021

Toisen maailmansodan jälkeen tehtiin työtä YK:n synnyttämiseksi. Winston Churchill lausui yhden kuuluisimmista lauseistaan: "Never let a good crisis go to waste". Koronapandemia on kriisi Euroopalle ja Suomelle puhumattakaan Oulusta. Sitä ei voi verrata maailmansotiin. Se tulee kuitenkin muuttamaan yhteiskunnan tapaa toimia.

Churchillin lauseen kirkkain ajatus on muutokseen reagointi. Maailman muuttuessa ympärillä, ei kannata takertua vanhaan tapaan tehdä asioita. Muutoskykyiset ja -haluiset saavuttavat tavoitteensa. Periaate pitää. Oli sitten kyse yritysten markkinaosuuksista, kunnan henkilöstöpolitiikasta tai kaavoituksesta.

Jo nyt tulisi pohtia toimia koronan jälkeisessä tilanteessa Oulussa. Se tulee nopeasti vastaan uudelle valtuustolle.

Suurin osa talouden asiantuntijoista ennustaa nopeaa kiihtymisvaihetta jopa piikkiä epidemian jälkeen. Syynä tähän on kasautunut kysyntä kuluttajamarkkinoilla. Hyvänä esimerkkinä tulee olemaan lentomatkustaminen. Lisäksi unionin elvytystoimista ja matalista koroista johtuva sijoituskohteita etsivän rahan runsas määrä vauhdittaa kasvua. Viimeksi mainittu etsii sopivia kohteita kiinteistömarkkinoilla. Kiinteistösijoittaminen on turvallinen kohde tilanteessa, jossa muiden sijoitusmuotojen riskitaso on noussut.

Miten tämä liittyy Ouluun ja kaavoitukseen? Vastaus on selkeä. Kaavoitus on kunnallinen monopoli, jonka voimaa pelätään käyttää. Oulukin kerää kaavoituksen kautta saatavasta maan arvon noususta osuutensa. Tarkkaan sanoen 40 % arvioidusta kaavahyödystä. Työkaluna toimivat maankäyttösopimukset kaupungin ja rakennushankkeen toteuttajan välillä.

Kuvitteellinen esimerkki aukaisee tilannetta. Tyhjäkäynnillä keskustassa olevalle autojen pysäköintialueelle kaavoitetaan laskennallisesti yhteensä 100 000 kem2 asuinrakentamista ja toimistoja (yksi ison kerrostalon neliömäärä on yleensä 5 000 kem2). Jos arvon nousun arvioitaisiin olevan neliötä kohti 600 euroa, olisi kaavoituksen kautta tapahtuva arvon nousu siis luokkaa 60 meuroa maanomistajalle. Tästä kaupunki ottaisi osuutensa 40 % rakennusoikeuden toteutuessa. Maksaja kaupungille on hankkeen toteuttava investori kaavoittain ja rakennusluvittain.

Seuraavan valtuuston olisi perusteltua pohtia seuraavaa

Kaupungin keräämää osuutta kaavoituksen arvonnoususta lasketaan 10 %:lla. Lasku koskisi määriteltyjä alueita keskustassa määrätyn ajan, esimerkiksi seuraavan valtuustokauden. Näin saisimme keskustan alueella poliittisesti halutut kohteet liikkeelle. Tämä koskisi Torialueen kaavahankkeita, asemanseutua ja asuntomessuja.

Tämä olisi nopea investoreja ja yrittäjiä auttava reagointi, koska se laskee investointiin liittyvää kustannuskynnystä riittävän paljon.

Pohdittaessa ratkaisua poliittisesti joudutaan puntaroimaan seuraavaa kysymystä kumpi on tärkeämpää? Mennä niin kuin ennenkin kriisistä huolimatta vai mahdollistaa elinvoiman kannalta tärkeä hanke pienemmällä korvauksella arvonnoususta?